Làm bất động sản căn hộ hơn 3 năm, mình gặp rất nhiều trường hợp khách đi xem nhà chỉ hỏi mỗi 2 câu: “Giá bao nhiêu?” và “Có ngân hàng hỗ trợ vay không?”. Đúng là tài chính là chuyện lớn, nhưng trong BĐS, cái gốc vẫn là pháp lý. Nếu pháp lý có vấn đề thì lãi suất thấp hay chiết khấu cao bao nhiêu cũng không cứu được.
Mua căn hộ là quyết định gắn với 5–20 năm tài chính cá nhân. Và trước khi xuống tiền, có 7 điểm pháp lý mà mình luôn khuyến nghị khách phải tự kiểm tra hoặc nhờ người có kinh nghiệm kiểm tra giùm. Làm kỹ bước này, sau này đỡ vướng những chuyện “cười không nổi” như trễ bàn giao, không ra sổ, hoặc vướng pháp lý đất.
1. Kiểm tra chủ đầu tư
Chủ đầu tư là người giữ tài sản của mình trong suốt quá trình xây dựng đến lúc ra sổ. Cách đơn giản nhất là xem họ đã từng làm dự án nào, bị tai tiếng gì chưa, có dự án bị khách hàng kiện hay chậm bàn giao hay không. Một chủ đầu tư từng làm 3–5 dự án chuẩn chỉnh, ra sổ đúng thời hạn, vận hành tốt… thì độ tin cậy sẽ cao hơn nhiều.
2. Kiểm tra pháp lý đất
Hãy kiểm tra xem chủ đầu tư đã có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất hay chưa? Đã đóng thuế đất hay chưa? Nếu đất dự án chưa có giấy chứng nhận, chưa đóng thuế đất thì sẽ không ra sổ từng căn cho cư dân được. Nhiều khách hàng vì bỏ qua bước này mà căn hộ của họ dù đã ở rất lâu rồi nhưng vẫn chưa được cấp sổ.
3. Giấy phép xây dựng
Đây là một giấy tờ rất quan trọng của dự án. Mình thường khuyên các khách hàng không nên mua những dự án chưa được cấp Giấy Phép Xây Dựng. Mình từng gặp nhiều dự án mà chủ đầu tư chưa có giấy phép nhưng đã xây dựng và mở bán, dẫn đến tình trạng xây không đúng với giấy phép được cấp sau đó. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến nhiều căn hộ bị đứng và không thể bán giao cho khách
4. Ngân hàng bảo lãnh
Ở Việt Nam, ngân hàng không chỉ cho vay mà còn đóng vai trò bảo lãnh dự án. Bảo lãnh nghĩa là nếu chủ đầu tư chậm bàn giao, ngân hàng đứng ra xử lý nghĩa vụ tài chính cho khách. Các dự án có chứng thư bảo lãnh tức là có thêm 1 lớp bảo vệ cho khách hàng, sẽ giúp bảo vệ dòng vốn và tối thiểu rủi ro khi chọn mua căn hộ.
5. Kiểm tra tiến độ thi công thực tế
Khi khách hàng chọn mua 1 dự án, mình luôn khuyên khách chạy xe tới công trường 15–20 phút. Chỉ cần nhìn 3 thứ:
-
Nhân công có đông không
-
Có xe chở vật liệu ra vào công trường không
-
Cẩu, thang có hoạt động không
Một dự án đứng im là 1 dự án có vấn đề, có thể chủ đầu tư kẹt tài chính, có thể dự án đang vướng thủ tục pháp lý gì đó. Cho dù là vì lý do nào thì đây cũng là 1 rủi ro cho khách hàng. Ngoài việc dự án có thể không bàn giao, thì việc trễ tiến độ cũng làm cho kế hoạch tài chính của khách hàng bị đảo lộn.
6. Thời gian bàn giao
Trễ tiến độ không phải lỗi riêng chủ đầu tư, có khi do pháp lý, do xây dựng, do thị trường. Nhưng khách cần biết trước để không “vỡ kế hoạch”. Ví dụ, có khách mua để cưới, mua để chuyển trường học cho con, mua để đầu tư cho thuê. Nếu lệch 6–12 tháng thì rất mệt.
Tuy vậy, nếu dự án vẫn đang “chạy”, vẫn đang thi công, thì việc trễ 2 3 tháng vẫn chưa phải là vấn đề, trong các điều khoản của Hợp Đồng Mua Bán vẫn có cho phép khoản thời gian gia giảm 6 tháng so với thời điểm dự kiến bàn giao, vì không phải lúc nào kế hoạch cũng chuẩn xác 100% như mong muốn được.
7. Sổ hồng — đích đến cuối cùng của căn hộ
Căn hộ mua để ở hay đầu tư cũng đều quy về sổ. Có dự án bàn giao 3 – 6 tháng ra sổ. Có dự án nhiều năm vẫn chưa xong vì dính pháp lý đất hoặc nghĩa vụ tài chính.
Điều quan trọng không phải nghe “sẽ có sổ”, mà phải tìm hiểu kỹ dự dán đã đạt đủ các điều kiện để có thể ra sổ chưa. Các điều kiện này bao gồm:
- Dự án có xây đúng với Giấy Phép Xây Dựng chưa? Có được nghiệm thu chưa?
- Đất dự án có dính pháp lý không? Có đúng mục đích sử dụng đất? Có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất chưa?
- Chủ đầu tư có hoàn thành các nghĩa vụ tài chính chưa? Có đóng thuế đất chưa?
- Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư có đủ mạnh không? Có khả năng xây dựng và bàn giao không?
Nếu dự án đáp ứng hết các yếu tố này, thì gần như việc ra sổ sẽ đảm bảo và sẽ nhanh nhất có thể.
Lời kết — pháp lý là gốc, giá chỉ là hệ quả
Ở góc độ môi giới, mình thấy một điều rất thật:
Dự án pháp lý tốt thì giá sẽ tăng theo thời gian.
Dự án pháp lý vấn đề thì giá rẻ người ta cũng không mua.
Nếu đang cân nhắc căn hộ, mình khuyên hãy dành thời gian để kiểm tra pháp lý. Làm đúng bước này, những quyết định sau sẽ rất nhẹ.
