Trong hơn 3 năm làm môi giới căn hộ, tôi gặp không ít trường hợp khách hàng ký hợp đồng xong, đến khi thanh toán hoặc nhận nhà mới tá hỏa vì có những thứ “lệch kỳ vọng”. Có người bị phát sinh thêm những chi phí “không hiểu từ đâu ra”, có người nhận nhà mới bỡ ngỡ “sao khác nhà mẫu vậy”…. Tất cả đều đến từ việc không đọc kỹ hợp đồng mua bán (HĐMB) hoặc đọc mà không hiểu ngữ cảnh.
Vậy khi cầm hợp đồng trên tay, nên đọc từ đâu, đọc như thế nào, và cần đặc biệt chú ý các điều khoản nào để không bị hớ? Đây là những điều khoản quan trọng mà cá nhân tôi luôn hướng dẫn khách hàng kiểm tra kỹ trước khi ký.
1. Giá tổng
Giá tất nhiên lúc nào cũng phải là phần quan trọng nhất. Trước khi cọc mua căn hộ, thì chắc chắn các khách hàng cũng đã nhận được thông tin giá chính xác và được các bạn sale hỗ trợ tính chi tiết giá tổng cuối cùng và các đợt thanh toán rồi. Tuy nhiên, đến khi ra hợp đồng mua bán thì giá trên hợp đồng có thể sẽ không khớp với giá đã được thông báo. Nguyên nhân thì có thể là do các trường hợp sau:
- Bạn sale tính giá sai. Thường thì các anh/chị mua căn hộ có giá sẵn sẽ ít gặp trường hợp này. Tuy nhiên các anh chị mua căn hộ theo hình thức book giữ suất thì đến ngày mở bán, khách hàng cũng như các bạn sale mới biết giá niêm yết chính xác. Khi đó, thời gian gấp rút, các bạn sale phải đồng loạt tính giá sau khi trừ các chiết khấu cho nhiều căn cùng lúc nên có thể sẽ dẫn đến sai sót.
- Sai sót trong quá trình làm hợp đồng. Đây cũng là vấn đề không phải hiếm gặp khi mua căn hộ. Trong quá trình chuyển thông tin đến chủ đầu tư để ra hợp đồng, có thể các bộ phận chịu trách nhiệm xảy ra sai xót nào đó, ví dụ cập nhật thiếu các chương trình khuyến mãi cho khách hàng, dẫn đến giá cuối cao hơn giá khi khách hàng ký cọc.
- Lệch giá khi tính VAT. Mức thuế không phải lúc nào cũng cố định, sẽ có thay đổi tùy từng thời điểm, tùy dự án đã đóng thuế chưa và tùy cách chủ đầu tư tính thuế. Chính vì vậy các bạn sale khi tính giá căn hộ luôn VAT cho khách có thể sẽ bị lệch so với chủ đầu tư tính.
Trong mọi trường hợp thì các anh/chị luôn nhớ rằng: giá trên hợp đồng mua bán mới là giá chính xác cuối cùng. Trường hợp giá trên hợp đồng có chênh lệnh so với giá đã được thông báo trước đó, thì các anh chị hãy nhờ các bạn sale và bộ phận chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư giải đáp, xử lý cho mình nhé.
2. Tiến độ thanh toán và chi phí các đợt
Tiến độ thanh toán là phần dễ gây “lú” nhất, đặc biệt là đối với các khách hàng sử dụng phương án vay và mới mua nhà lần đầu. Lý do là khi các anh/chị mua nhà và chọn phương án vay, các anh/chị thường sẽ được bạn sale tư vấn là mình chỉ cần thanh toán 20%-30% đợt 1, đợt 2 gì đó, còn lại là ngân hàng sẽ tự giải ngân cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên hợp đồng mua bán lại không thể hiện điều này. Trên hợp đồng mua bán thường chỉ thể hiện tổng số tiền các bạn phải thanh toán các đợt, chứ không thể hiện phần nào là của ngân hàng giải ngân. Hình thức thanh toán chi tiết sẽ được thể hiện trong một tờ văn bản khác với tiêu đề “Phương thức thanh toán” hoặc “Nguyện vọng thanh toán”. Các anh chị hãy đọc kỹ văn bản này, vì nó sẽ thể hiện đầy đủ phương thức thanh toán anh/chị chọn và các chính sách ưu đãi anh/chị được nhận, và các anh/chị sẽ được giữ lại 1 bản của văn bản này.
Cần lưu ý:
-
Đọc kỹ thời hạn thanh toán các đợt xem có sai sót gì không
-
Có phạt nếu thanh toán chậm không, mức phạt bao nhiêu?
- Thời gia được phép thanh toán chậm là tối đa bao nhiêu ngày trước khi bị chấm dứt hợp đồng
3. Thời hạn bàn giao và mức xử phạt khi chậm tiến độ
Đây là phần khách hàng thường bỏ qua nhưng lại rất quan trọng. Trên hợp đồng phải ghi rõ:
-
Thời gian bàn giao dự kiến
-
Thời gian gia hạn (nhiều chủ đầu tư cho phép trễ 90–180 ngày mà không bị phạt)
-
Mức đền bù nếu trễ quá hạn
Thường thì mức đền bù nếu trễ hạn sẽ tính theo ngày (vd: 0.03%/ngày), và mức đền bù này sẽ bằng với phí phạt khi khách thành thanh toán trễ hạn, nên anh/chị chú ý xem kỹ 2 mức phạt này có bằng nhau không.
4. Xem kỹ mã căn hộ, layout và diện tích căn phần trong phụ lục
Chắc anh/chị không muốn gặp phải tình trạng “dở khóc, dở cười” khi tới lúc nhận nhà mới phát hiện căn này không giống căn mình mua đâu nhỉ? Hãy xem kỹ mã căn hộ, layout và diện tích có giống với căn mình mua không? Diện tích khi nhận nhà có thể sẽ sai lệch với bản vẽ nhưng không được quá 2%, nếu lệnh hơn 2% thì khách hàng sẽ được giảm tiền hoặc phải bù tiền tùy theo diện tích bàn giao nhỏ hơn hơn to hơn.
5. Tiêu chuẩn bàn giao (bắt buộc phải đọc cực kỹ)
Nhiều khách hàng mua căn hộ mà không để ý set bàn giao. Hợp đồng phải nêu rõ:
-
Cửa (loại gì, chống cháy hay không)
-
Hệ thống bếp
-
Thiết bị vệ sinh
-
Trần, sàn, tường hoàn thiện hay thô
-
Máy lạnh có hay không
-
Thiết bị điện, ổ cắm, công tắc…
Một số chủ đầu tư ghi chung chung “thiết bị hoàn thiện đồng bộ” — mà đồng bộ là đồng bộ cái gì? Vì vậy nên yêu cầu phụ lục tiêu chuẩn bàn giao chi tiết.
6. Phí và chi phí hằng tháng sau khi nhận nhà
Nhiều người chỉ nhìn giá căn hộ mà quên mất chi phí vận hành, ví dụ:
-
Phí quản lý
-
Giá giữ xe ô tô, xe máy
-
Phí bảo trì 2%
Phí quản lý đặc biệt quan trọng, vì mỗi tháng phải đóng. Có dự án chỉ 10.000đ/m² nhưng có dự án lên 25.000–35.000đ/m². Căn 80m², mỗi tháng chênh vài trăm nghìn, một năm đã thành số lớn.
7. Quyền và nghĩa vụ của hai bên
Bên mua hay bỏ qua phần này, nhưng lại là phần bảo vệ mình khi có tranh chấp. Anh/chị cần check kỹ:
-
Trường hợp hủy hợp đồng: ai được hủy, hủy khi nào, có phạt gì?
Thường thì trường hợp hủy hợp đồng xảy ra nhiều nhất ở 2 trường hợp: khách hàng không thể thanh toán tiền hoặc chủ đầu tư không thể bàn giao trong thời hạn quy định. Anh chị cần đọc kỹ các điều khoản liên quan đến thời hạn này để tránh phát sinh việc hủy hợp đồng không mong muốn và bảo vệ các quyền lợi của mình.
Kết luận
Hợp đồng mua bán căn hộ không phải văn bản quá khó hiểu, nhưng đối với nhiều anh/chị mua nhà lần đầu thì sẽ khá bỡ ngỡ. Ngoài ra, việc ngồi đọc hợp đồng mất khá nhiều thời gian, nên nhiều anh/chị có lẽ sẽ cảm thấy ngại khi đọc hợp đồng quá lâu tại văn phòng chủ đầu tư, dẫn đến việc đọc qua loa hoặc không xem đầy đủ các điều khoản. Chính vì vậy, anh chị nên yêu cầu bạn sale hỗ trợ cung cấp hợp đồng mua bán mẫu của dự án trước để mình xem trước tại nhà và ghi chú lại các phần quan trọng nhờ giải đáp trước nhé.
